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2017/08/04

超低金利時代はマイホーム購入のチャンス!住宅ローンの基本を確認

超低金利時代のマイホーム購入について-クレセンス

マイホームを購入する際は、ほとんどの人が利用する住宅ローン。超低金利時代の今、金利が安いということはもらえる利息が少ないというデメリットがありますが、裏を返せば金利のかかる買い物(ローン)は、費用を安く抑えられるというメリットがあります。消費税増税を2019年10月に控え、大きな買い物にかかる2%の税率アップという金額の大きさにも着目しながら、「今」住宅ローンを組むことのメリットについて、ご紹介します。

住宅ローンを組むときに知っておきたい金利の考え方。
「変動金利」「固定金利」のメリット・デメリットを確認。

「変動金利」「固定金利」のメリット・デメリット

住宅ローンの返済額を大きく左右するのは「金利(利率)」です。金利が安ければ安いほど返済額を抑えることができます。住宅ローンは借りる金額が大きいため、ちょっとした金利の違いで返済額に大きな差が出ることに注意が必要です。

住宅ローンの金利には大きく分けて「変動金利」「固定金利」があります。変動金利を選択した方が借りた時点での金利は安くなりますが、変動金利は金利上昇のリスクがあるので、返済途中で景気が上向いてきた場合、金利の見直しによって返済額が上がる可能性があります。一方、固定金利は、変動金利より金利は高くなるものの、金利は契約時のものに固定されるので金利上昇のリスクはなく、一定の金額で返済をすることができます。

変動金利と固定金利の比較 
 

超低金利時代は、固定金利も超低水準! 

住宅ローンは借りる金額が大きいため、利息が1%でも違うと、返済額に大きな差がでると説明しましたが、その上昇リスクを考えると、やはり固定金利が安心です。固定金利は変動金利よりも利率が高いのがデメリットなのですが、この超低金利時代、固定金利も非常に低く抑えられているのです。

固定金利の住宅ローンで代表的なものは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携する「フラット35」です。全期間固定金利で、2017年7月の返済期間21年〜35年(融資金額9割以下)の金利は1.09〜1.64%。超低金利時代と言われて長いように感じますが、5年前の2012年7月の1.94〜2.89%、10年前の2007年7月の2.961〜3.560%に比べても明らかに現在の金利は低くなっています。借り入れ金額にもよりますが、以下の表のように金利の差によって総返済額は1000万以上の差が出てくる場合もあります。金利が低い今こそ、固定金利で融資を受けることを検討してみてはいかがでしょうか。

3000万円の融資、35年返済、ボーナス返済なし、元利均等返済の場合 

さらに、耐震性や省エネ性などの基準を満たす住宅は、借り入れ当初5〜10年間はさらに金利が引き下げられる「フラット35S」を合わせて検討していきましょう。

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消費税が10%にアップすると、マイホーム購入はどうなる?

マイホーム購入

住宅ローンの金利に加えて、もうひとつ気をつけておきたいのが、消費税。消費税は2014年に5%から8%に引き上げられましたが、さらに2019年10月に10%へ引き上げられる予定です。
住宅購入に関しては、土地には消費税はかかりませんが、建物には消費税がかかります。例えば、2500万円の建物代金の場合、消費税8%では2700万円のローンを組むことになりますが、消費税10%では2750万円のローンを組むことになります。
増税前に住宅ローンを組むことの1つめのメリットは、50万円分の住宅ローンの借り入れを抑えられること。さらに、見えにくいのですが、2つめのメリットとして借り入れ金額を抑えることができれば、かかる金利も抑えることにつながります。
 

住宅ローンの返済額を決める要素は?

住宅ローンの毎月の返済額は、「借りた金額(元金)」「返済期間」「金利(利息)」で決まります。住宅ローンは、元金と利息を足した額が毎月同じ金額になる返済方法の「元利均等返済」で返済していくことが多く、返済の当初は元金が多く残っているので利息の割合が高く、返済が進むと利息の割合が低くなっていきます。

この毎月の返済額を無理なく支払える「借りた金額(元金)」「返済期間」「金利(利率)」を考えて住宅ローンを組むことになりますが、「無理なく支払える」目安は、現在の住居費と毎月の返済額を比較してみると良いでしょう。
例えば、現在居住している賃貸マンションからの住み替えで、分譲マンションを購入するとします。賃貸マンションでは、家賃以外にも管理費や共益費がかかります。さらに住宅購入のための貯蓄も住居費に含まれます。購入後はローンの返済額だけではなく、支払うことになる管理費や修繕積立金、固定資産税などが住居費となります。

現在と購入後の住居費比較イメージ

現在の住居費全体と、購入後の住居費全体を比較し、購入後の住居費が同等かそれ以下であれば購入しても無理なく返済することができると言えます。
利息が増えづらく、消費税増税によるコスト増が見えているなかで、少しでも費用を抑えてマイホーム購入を実現するならば、住宅ローンの金利が安い今がチャンスです。

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無事に住宅ローンの契約が終わったら、次はいよいよ引っ越しの準備なども必要です。
スピーディーに資金調達ができるカードローンの金利も低めになっているので、引っ越しや家具購入、諸費用の支払いなどで急に現金が必要になったときには、カードローンを検討してみることもおすすめです。 

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